信托公司介入物流地产领域

　　信托公司介入物流地产领域

　　物流地产是我国工业地产的新兴主要方向之一，现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。

　　随着国内个人消费增长、零售市场成熟及电子商务的不断蓬勃发展，零售行业对物流设施的需求增长迅速，带动物流地产市场持续向好，全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。在写字楼和商铺市场竞争加剧，住宅市场承受库存压力的背景下，物流地产回报较高且稳定，发展前进广阔，正成为中国物业市场的投资热点，也很可能是信托公司开拓房地产业务的蓝海。通过梳理物流地产巨头普洛斯开展业务的情况及其商业模式，为信托公司开展物流地产业务提供借鉴。

　　通过战略合作、合资经营或股权收购破解土地获取的难题。可通过这两种模式间接取得：

　　首先获得中储现有物流用地的优先合作权；合资经营主要是普洛斯与合作方成立合资公司，双方持股比例各50%，合作方以土地或仓储设施入股，以现金入股，合资公司进行土地开发，待仓储中心建成后出售给普洛斯旗下的产业基金，或者不出售给基金，而是由合资方直接经营；另外，股权收购是通过控股其他物流地产商，间接获得被收购方的土地储备，

　　其次，在商业模式方面，通过基金管理模式实现高杠杆、高周转、高回报。基金管理模式是由普洛斯发起基金，用于收购手中成熟物业，此后，普洛斯不在直接控股这些物业，但通过与基金公司签订管理协议，仍负责物业的长期运营并收取管理费。基金到期后，通过资产上市，或发起更大规模的新基金来吸收合并旧基金，以推动基金模式的可持续发展。由于其在基金中平均持股比例仅为20%-30%的，因此置入基金相当于完成了销售，提前兑现开发收入和开发利润，实现了高周转。

　　信托公司可考虑以下方式介入物流地产领域：

　　1.通过自有资金或信托计划参与物流企业的定增；

　　2.和行业内标杆企业合作成立产业投资基金，提供资金支持，同时获取物流地产投资经验。