房地产信托财富童话收尾

    近几年，房地产信托可以说是个人理财领域最热门的产品。然而，近日发布的相关报告显示，今年房地产信托资金兑付总额高达3100亿元，因此，有人质疑，信托公司的兑付压力将进一步增大。相关专家表示，房地产信托行业目前不会爆发较大的兑付危机，但投资者应理清思路，认清当前房地产信托行业流行的刚性兑付正开始走向倒计时。

    兑付潮来了？

    据了解，在众多理财产品中，信托产品一直以收益率稳定而受到投资者的青睐，房地产信托产品尤其受热捧。截至2012年底，房地产信托产品平均预期收益率高达9.22%，居各类理财产品之首。近年来，在持续从严的调控政策下，由于股市融资、银行贷款的路径受到限制，部分房地产开发商便通过信托公司向投资者筹集资金，由于收益率相对较高，房地产信托行业发展迅猛。

    然而，自2010年国家对房地产行业调控从严以来，房地产信托兑付风险也逐渐显现出来。2012年底，中融、中信等11家公司都爆发了房地产信托兑付危机。中金公司发布的报告显示，2013年，房地产信托产品预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。房地产信托兑付资金以楼盘销售回款为基础，在限购、限价和限贷等调控政策不松动的前提下，房地产商回款速度放缓，导致房地产信托资金兑付难度增大。

    2013年第一季度、第二季度，将有大批项目到期，房地产信托兑付危机会不会愈演愈烈？房地产信托项目能否安然渡过兑付洪峰？

    某信托公司研究部门负责人薛涛认为，房地产信托兑付危机爆发的根本原因是：房地产信托第一还款来源——楼盘销售款——没有按预期回款。在此情况下，就会通过处理资产实现第二来源还款。

    兑付危机根源何在？

    薛涛指出，兑付危机主要是由项目资金的流动性风险造成的。他介绍说，房地产信托机构在融资时一般会设置50%的资产抵押率，在抵押资产价值未大幅降低的前提下，可以认为房地产信托项目是安全的。从2012年末到2013年初全国房价的整体走势来看，一二线城市房价已经开始回暖，这意味房地产信托项目的安全性有了保障。与此同时，房价回暖将带动房屋销售回暖，从而加快销售回款速度。

    薛涛告诉记者，当前房价回暖主要是由刚性需求促成的，具有趋势性，而非短期反转。针对刚性需求，政府目前不可能再出台更严厉的实质性限制政策来限制居民的正常居住需求。平抑房价的有效措施是扩大市场供给。可以预期，2013年房地产开发企业受到的融资限制有可能逐步放松，融资环境将得以改善。

    薛涛总结说，2013年，房地产信托行业资金兑付压力将明显小于2012年，爆发系统性兑付危机将是极小概率事件，个案兑付危机爆发情况会好于2012年。他还指出，本轮房地产调控将为中国房地产行业营造可持续发展的环境，房地产行业的利润率将逐渐回归正常水平，与其他行业一样获得正常的融资渠道；房地产信托产品的收益率也将向同类型信托产品的平均收益率回归。

    刚性兑付有害？

    据了解，近5年来，中国信托产品呈爆发式增长。有人认为，刚性兑付是近年来推动信托行业迅速发展的主要原因。各种信托产品销售火爆，反映出投资者对刚性兑付的依赖性较强。

    刚性兑付是指信托项目到期后，信托公司必须向投资者兑付投资本金和预期收益，即使项目出现问题，信托公司也要想尽一切办法兑付资金。刚性兑付实际上已经成为信托行业的潜规则，屡被业内人士所诟病。

    薛涛分析说，刚性兑付的形成原因有：一是当前信托公司的受托责任边界不清晰，特别是房地产、基础设施等领域的融资公司和信托公司、投资者、监管机构，均对受托责任未形成共识性的、相对明确的约定；二是在信托理财领域，投资者的固定收益预期被不断强化，容易忽视投资信托项目的潜在风险。

    薛涛表示，刚性兑付是特定背景下的畸形产物，有悖于风险与收益对等的金融学原理，不可能长期存在。结束刚性兑付童话，一方面，需要信托理财的各参与方明确受托人受托责任的边界；另一方面，要让投资者充分认识到信托理财面临的风险，比较可行的方式就是：让风险在可控的前提下逐步、适当暴露出来，让各方在维护自身正当权益的基础上，分析和讨论信托公司的受托责任边界以及投资者的责任，形成关于信托理财产品风险承担的共识和约定。

    “近期，一些知名信托公司决定，对发生兑付危机的项目不再按时兑付本息。由此看来，刚性兑付这一紧箍咒已开始逐渐松动，房地产信托行业开始朝理性方向发展。”薛涛说。